Енергоефективність в багатоквартирному будинку або як зменшити розмір платіжки втричі «лайфхак»

Відомо, що об’єднання співвласників багатоквартирного будинку надає ряд переваг. Однією з таких переваг є можливість проведення комплексної енергоощадної модернізації будинку.

Подивіться самі на результат:

Як же зробити свій будинок енергоощадним, комфортним і естетичним?

Відповідь на це питання є, про неї і поговоримо.

Декілька років тому наш уряд взяв курс по зменшенню споживання природного газу і відповідно почав активно поширювати ефективність альтернативних джерел енергії і комплексів енергоощадності.

На впровадження даних енергоефективних заходів діють програми декількох рівнів:

• Загальнодержавна програма «Теплі» кредити. Ця програма доступна будинкам в яких створено ОСББ, ЖБК, також програма доступна для власників приватних будинків і окремих квартир;
• Програми місцевого рівня. Дані програми розробляються та втілюються на місцевих рівнях.

Спершу розглянемо детальніше загальнодержавну програму «теплі» кредити

Дана програма є найбільш популярною серед населення в Україні і полягає в частковій компенсації вартості тіла кредиту (від 20% до 70%) на придбання енергоефективних матеріалів.

З жовтня 2014 року (за час дії даної програми) ОСББ, ЖБК та фізичні особи отримали більше 2-х мільярдів гривень (в 2018 році було виділено 400 млн. грн. ще + 100 млн. грн. виділили в жовтні цього року). Грошові кошти в більшості були спрямовані на придбання енергоефективних матеріалів та обладнання (заміну вікон на енергоефективні, модернізацію систем освітлення з заміною на LED, встановлення вузлів обліку, модернізацію індивідуального теплового пункту, утеплення зовнішніх стін будинку і т.д.).

Те, що потрібно знати про «теплі» кредити:

– кредит бере ОСББ (юридична особа), а не власник квартири;

– жодної застави не потрібно;

– сума сплати вартості енергоефективного заходу розраховується і затверджується на загальних зборах співвласників;

– чим швидше сплатити кредит тим більша економія буде адже держава сплачує компенсацію в середньому 40% (залежно від виду енергоефективного заходу) протягом 2 місяців з моменту оформлення кредиту;

– не потрібно мати фіксовану суму грошових коштів на момент прийняття рішення щодо впровадження енергоефективних заходів;

– % ставки кредитів по програмі нижчі за середньострокові;

– порядок оформлення і подачі пакету документів проходить у банківських відділеннях Приватбанку, Укргазбанку і Ощадбанку за участю підготовлених спеціалістів – консультантів, вони ж і забезпечують швидке приймання документів і фахову допомогу в їх оформленні;

– відсутні обмеження в виборі постачальника.

Що необхідно для участі в програмі «теплі» кредити читайте за посиланням: http://saee.gov.ua/uk/consumers/derzh-pidtrymka-energozabespechenya

Також власні вимоги до отримання «теплого» кредиту висувають банки. Ознайомитись з цими вимогами можна за посиланнями:

• ПриватБанк https://privatbank.ua/ru/teplyje-kredity-utepl-ajems-a-vmeste
• Ощадбанк https://www.oschadbank.ua/ua/private/loans/oschad_home/
• Укргазбанк https://www.ukrgasbank.com/small_bussiness/credit/osbb/

Локальні енергоефективні програми

Дізнатись, яка саме програма працює у Вашому місті можна за інтерактивною картою: http://saee.gov.ua/uk/programs/map

Ми візьмемо до прикладу місцеву столичну програму з впровадження енергоефективних заходів у багатоквартирних будинках «70 на 30».

Дана енергоефективна програма була прийнята Київрадою в 2014 році, і працює вона по сьогодні. В поточному році на реалізацію цієї програми було виділено 10 млн. грн. Головна суть програми в тому, що конкурсант (ОСББ, ЖБК або просто багатоквартирний будинок), платять мінімум 30% вартості енергоефективного заходу, а до 70% вартості компенсує бюджет міста Києва.

Для участі в програмі “70/30” необхідно:

– обрати не менше, аніж два види робіт з можливого переліку (один з яких потрібно буде профінансувати самому ОСББ/ЖБК, його вартість повинна становити мінімум 30% від загальної вартості проекту, а другий вид профінансує і виконає місто, його вартість складе не більше 70 % загальної вартості проекту);

– на загальних зборах ОСББ надати повноваження представнику, який підпише заявку для участі в конкурсі;

– надати виписку з банку щодо наявності коштів на рахунку ОСББ як гарантію, що Ви можете оплатити 30% вартості проекту;

– заповнити і подати типову форму проекту;

– зробити техніко-економічне обґрунтування проекту;

– написати та подати лист звернення на ім’я директора департаменту житлово-комунальної інфраструктури.

Варто зазначити, що фінансування програми «70 на 30» обмежено, тому конкурс побудовано за рейтинговою системою.

Оцінка проектів відбувається за критеріями:

1. Прогнозованої річної економії енергоресурсів та розрахункові терміни окупності заходів (чим більше зекономить впроваджуваний захід, тим більше балів отримує учасник конкурсу);
2. Дольова складова участі ОСББ/ЖБК (чим більший % загальної вартості проекту, але не менше 30 % сплачує учасник тим більше балів отримує).

Далі бали сумуються і на їх основі складається рейтинг учасників. Кількість переможців конкурсу визначається комісією. Відповідно чим більше у Вас балів тим більшу компенсацію Ви отримуєте.

Отже, якщо скористатися умовами загальнодержавної програми «теплі» кредити і локальної програми наприклад «70 на 30» то ми отримаємо значну економію.

Наведемо ще один приклад ефективної участі в обох програмах:

Інформація і фото взяті з офіційного сайту Держенергоефективності: «ОСББ “Стрийська, 91”, що у Львові, двічі скористалося програмою з утеплення житла. Спочатку прийняло рішення замінити вікна у під’їздах на енергоефективні. Вартість проекту склала 230 тис. грн. Відшкодовано місцевою владою  69 тис. грн., державою – 92 тис. грн.

Після цього ОСББ вирішило утеплити свою дев’ятиповерхівку та взяло кредит в Укргазбанку на 1 млн. 50 тис. гривень на 10 років. Відшкодовано місцевою владою 315 тис. грн., державою  – 396 тис. грн. Витрати на опалення до модернізації склали 26,58 грн/м2. Після модернізації– 14,53 грн/м2. Економія – 43%».

Бажаєте ще більше цифр і прикладів – переходьте за посиланням: http://saee.gov.ua/uk/content/istorii-energooshchadnosti

Як бачите, результати говорять самі за себе.

Які ж переваги надає створення ОСББ? Розглянемо детальніше.

Якщо Ви проживаєте в багатоквартирному будинку і виходячи з своєї затишної і чистої оселі у Вас псується настрій через вигляд будинку ззовні і з середини – з цим варто щось робити.

На даний час найефективнішим варіантом покращення умов життя в багатоквартирному будинку є наявність ОСББ в будинку. Наявність ОСББ в будинку об’єднує схожих з Вашою думкою людей в один колектив, і дає механізм досягнення спільних цілей.

Основні переваги створення ОСББ:

1. Накопичення бюджету будинку за рахунок:

• Здачі допоміжних приміщень в оренду;

Якщо в Вашому будинку наявні допоміжні приміщення (підвали, горища) їх можна здавати в оренду, а отримані кошти використовувати на утримання будинку. Особливо актуальна здача допоміжних приміщень в оренду, якщо Ваш будинок знаходиться наприклад в Печерському або Шевченківському районі столиці – тоді вартість оренди м² може бути дуже високою.

Також Важливо відмітити, що за допомогою ОСББ можна повернути незаконно захоплені або продані допоміжні приміщення.

• Розміщення реклами в будинку.

Розміщення реклами в будинку є дуже ефективним способом наповнення бюджету ОСББ. Рекламу можна розміщувати на спеціально обладнаних стендах, телевізорах як ззовні так і в середині будинку. Найбільш прибутковий спосіб розміщення реклами в будинку ОСББ – це фасадна реклама.

Примітка:

Як бачите, окрім внесків співвласників (зараз це тариф на утримання будинку) є ще багато шляхів наповнення бюджету ОСББ. Більше того, всі отримані кошти від оренди та реклами можна використовувати виключно на утримання і покращення стану будинку. В противному випадку – це буде не цільовим використанням коштів за що передбачена відповідальність.

2. Поліпшення прибудинкової території шляхом:

• Оформлення права постійного користування на земельну ділянку;

Відповідно до положень Земельного кодексу України, ОСББ має право оформити право постійного користування на земельну ділянку під будинком і навколо нього.

• Проведення озеленення прибудинкової території.

 3. Підвищення рівня безпеки життя в будинку шляхом:

• Встановлення огорожі по периметру прибудинкової території на законних підставах;
• Встановлення пункту пропуску на територію будинку (пост охорони і шлагбаум);
• Встановлення цілодобового відеонагляду за прибудинковою територією і в під’їздах будинку.

4. Підвищення рівня енергоефективності за рахунок:

• Державних і місцевих програм енергоефективності;

У разі прийняття участі в енергоефективних програмах місцевого і державного рівня одночасно можна заощадити до 70% на вартості енергоефективного заходу, наприклад на утепленні будинку чи на заміні усіх старих вікон на пластикові.

• Участі в грантах і міжнародних конкурсах.

На даний час є велика кількість грантів і міжнародних програм, які готові фінансувати енергоефективні проекти зеленої економіки, що спрямовані на заощадження природних ресурсів і використання відновлювальних джерел енергії (сонячної, вітряної тощо).

Отже, покращити умови проживання в Вашому будинку при наявності ОСББ можна за допомогою: 

• Внесків співвласників;
• Отриманих коштів від реклами і здачі в оренду допоміжних приміщень;
• Коштів з місцевого і державного бюджетів;
• Коштів від виграних програм і міжнародних грантів;
• Коштів з фондів депутатів.

ОСББ в даному випадку виступає лише як форма об’єднання співвласників, які мають за мету покращити свої умови проживання і дає всі необхідні для цього можливості.

Якщо Вас зацікавила дана стаття пропонуємо ознайомитися з процедурою створення ОСББ.

Користуючись юридичними послугами ЮК «ARTEAM» Ви отримаєте:

• Вартість створення ОСББ від 2900 грн.;
• Вузькопрофільних юристів з питань ОСББ і ЖКГ, які створили більше 30-и ОСББ в будинках різного типу (від 8 квартир до 200);
• 100 % державну реєстрацію ОСББ в будь-якому будинку з дотриманням усіх норм чинного законодавства.

Здача допоміжних приміщень в оренду

В цій статті ми розкриємо особливості здачі допоміжних приміщень в оренду, а саме:

• які приміщення багатоквартирного будинку відносяться до допоміжних;
• який правовий статус в допоміжних приміщень;
• як зрозуміти чи є допоміжні приміщення в будинку;
• порядок дій при зайнятті допоміжних приміщень Вашого будинку третіми особами.

Що таке допоміжні приміщення багатоквартирного будинку?

Відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку – це приміщення призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

До допоміжних приміщень відносяться колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, та інші підсобні і технічні приміщення.

Правовий статус допоміжних приміщень

Відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» допоміжні приміщення відносяться до спільного майна співвласників. Відповідно до положень ЦКУ на спільне майно багатоквартирного будинку розповсюджується право спільної сумісної власності. Право спільно сумісної власності належить виключно власникам квартир та не житлових приміщень будинку без виділених часток. Право власності на допоміжні приміщення не підлягає державній реєстрації, а існує вже по факту наявності допоміжних приміщень в будинку.

Право спільної сумісної власності є колективним правом, тому рішення щодо оренди чи продажу приміщення приймаються колективно. Окремий порядок користування допоміжними приміщеннями будинку може бути визначено положеннями Статуту об’єднання (у разі наявності ОСББ в будинку). Якщо ОСББ в будинку відсутнє – за рішенням загальних зборів співвласників.

Як визначити є допоміжні приміщення в багатоквартирному будинку чи ні?

Наприклад в будинках «Хрущівках» або «Сталінках», допоміжні приміщення наявні з моменту введення будинку в експлуатацію. Підтвердженням того є багаторічне користування мешканцями таких будинків підвалами, дахом. Але бувають і ситуації, коли такі приміщення продаються без відома співвласників, тоді вже необхідно досліджувати технічну документацію на будинок (нижче розповідаємо детальніше). Щодо нових будинків, то є ситуації, що мешканці можуть навіть ніколи і не бачити допоміжних приміщень. Приміщення спільної власності одразу після введення будинку в експлуатацію міняють статус і стають нежитловими приміщеннями, що дає можливість продати їх третім особам – так можуть бути продані сотні м².

Для юридичного підтвердження наявності допоміжних приміщень в будь-якому багатоквартирному будинку необхідна технічна документація на будинок, а саме технічний паспорт і поверховий план.

На етапі дослідження технічної документації на будинок можна чітко побачити, які саме приміщення є допоміжними, з’ясувати їхню площу. Тому часто після створення ОСББ колишні балансоутримувачі не дуже хочуть передавати технічну документацію (саме первинну – яка формувалась на момент введення будинку в експлуатацію).

Якщо ж Ви отримали технічну документацію і знайшли в ній допоміжні приміщення, які по факту перебувають в приватній власності третіх осіб – в такому разі необхідно проводити процедуру повернення допоміжних приміщень у власність співвласників. Також хочемо наголосити, що процедура повернення допоміжних приміщень з приватної власності назад у власність співвласників є простішою якщо в будинку створено ОСББ.

Здача допоміжних приміщень в оренду

Після підтвердження статусу допоміжних приміщень або повернення допоміжних приміщень назад у власність співвласників – в співвласників є право здачі цих приміщень в оренду третім особам. У разі наявності ОСББ в багатоквартирному будинку, здача допоміжних приміщень ОСББ в оренду проводиться згідно положень Статуту об’єднання.

Якщо об’єднання не створено, здача допоміжних приміщень в оренду проводиться за рішенням загальних зборів співвласників в порядку, що передбачений положеннями Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку».

Здача допоміжних приміщень в оренду це є додатковий дохід співвласників, який можна  використовувати на потреби будинку.

Юристи юридичної компанії «ARTEAM» мають багаторічний досвід у супроводі діяльності ОСББ і будуть раді допомогти Вам.

Порядок дій після державної реєстрації ОСББ

Як відомо, після державної реєстрації ОСББ робота лише починається. Як же зробити свій будинок – будинком мрії?

За результатами дослідження роботи діючих об’єднань співвласників можна виділити базові кроки після державної реєстрації об’єднання, які допоможуть правильно зробити фокус на напрямках діяльності і скоротити шлях по досягненню поставлених цілей:

1. Визначте форму обслуговування будинку ОСББ

Якщо Вас не задовольняє робота ЖЕКу і однією з причин створення ОСББ було покращення якості послуг з утримання будинку – можна прийняти рішення про формування особистого штату працівників (самообслуговування) або ж залучити нову обслуговуючу компанію (управителя). Таке рішення як зазвичай приймається у відповідності до пріоритетів роботи ОСББ, фінансової і адміністративної можливості будинку і обов’язково на загальних зборах;

2. Отримайте технічну документацію на будинок

Цей етап хоч законодавством зобов’язаний виконати попередній балансоутримувач будинку але в більшості випадків він виконується лише при ініціативі і контролю зі сторони керівництва ОСББ. Без документації на будинок складно зрозуміти, які допоміжні приміщення знаходяться в будинку (які до-речі потім можна здавати в оренду), також можуть виникнути проблеми при укладенні договорів на отримання комунальних послуг на будинок, неможливо буде оформити права на земельну ділянку під будинком і навколо нього, взяти участь в енергоефективних програмах, тощо. Якщо документи повернути не вдається (наприклад  колишній управитель/балансоутримувач банкрут) основну технічну документацію на будинок (технічний паспорт, поверховий план) можна поновити в БТІ;

3. Створіть платформу для комунікації

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку по своїй суті покликане на колективне вирішення спільних проблем та досягнення цілей. Для якісної і швидкої комунікації бажано створити відповідні майданчики за допомогою інтернету та соціальних мереж (наприклад в Facebook або в Telegram);

4. Визначте пріоритети в роботі

Правлінню і співвласникам бажано з самого початку визначити найважливіші напрямки роботи, які потребує будинок і прибудинкова територія. Визначити пріоритети роботи можна після детального ознайомлення з будинком, його технічним та експлуатаційним станом. Це можна зробити шляхом залучення незалежного аудитора, або ж пошукайте серед співвласників людину яка зможе це зробити (в більшості такі сусіди і знаходяться). Після вивчення будинку буде зрозуміло, які роботи бажано провести якнайшвидше наприклад: заміна або модернізація індивідуального теплового пункту, утеплення будинку, ремонт покрівлі даху будинку, повернення допоміжних приміщень у власність співвласників, встановлення комплексної системи охорони тощо. Визначення пріоритетів по роботі над будинком дуже відповідальний етап адже допомагає зосередити всі ресурси на досягненні цілі і правильно сформувати кошторис, що є також важливо;

5. Сформуйте кошторис ОСББ і затвердіть внесок

Після того як Ви визначили пріоритети роботи, форму обслуговування будинку у Вас вже буде бачення, скільки коштів необхідно для управління і досягнення поставлених цілей. Наступним кроком буде формування кошторису (фінансового плану) на рік, виконанням якого буде сплата внеску співвласниками. Якщо у Вас готовий кошторис, структура і розмір внеску – час скликати загальні збори і приймати відповідні рішення;

6. Ефективно використовуйте ресурс ОСББ

Після дослідження будинку Вам буде зрозуміло, чи є допоміжні приміщення в якому вони стані адже підвали, горища можна здавати в оренду і отримані кошти спрямовувати на утримання або модернізацію будинку. Також Вам пощастило, якщо Ваш будинок має суцільну фасадну стіну без вікон і вигляд якої виходить на проїжджу частину або людне місце адже в такому разі ОСББ може отримати чималі кошти від розміщення реклами на фасаді будинку.

Вищезазначені кроки не прості, але при правильному підході до вивчення будинку, визначення пріоритетних напрямків роботи, які потребує будинок – досягти поставленої мети набагато легше. Бажано після реєстрації об’єднання консультуватись з діючими головами ОСББ, а при прийнятті рішень і оформленню документів з юристами.

Також хочемо звернути Вашу увагу, що юристи юридичної компанії “ARTEAM” надають повний юридичний супровід діючим ОСББ в форматі абонентського обслуговування і разових послуг.